Финансирование строительства.

Vitalik

Эксперт недвижимости
#1
singsail-ed01.jpg

ЦИТАТА

"Объектами инвестиционной деятельности не могут быть объекты жилищного строительства, финансирование сооружения которых осуществляется с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление. Инвестирование и финансирование строительства таких объектов может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, негосударственные пенсионные фонды, которые созданы и действуют в соответствии с законодательством, а также через выпуск беспроцентных (целевых) облигаций, по которым базовым товаром выступает единица такой недвижимости".

Таким образом, установили исключительный перечень разрешенных механизмов для финансирования жилищного строительства. Как это ни странно, данные ограничения породили в первую очередь не унификацию соответствующих схем, а увеличение их разнообразия. Запрет использования старых добрых инвестиционных договоров привел к необходимости искать новые приемлемые для застройщиков модели ведения своей деятельности. Строительные организации попали в ситуацию, аналогичную емко определенной классиком: "Все счастливые семьи счастливы одинаково, каждая несчастная семья несчастна по-своему".
Определяющий критерий отнесения той или иной деятельности к инвестиционной — создание в ее результате прибыли (дохода). Очевидно, что инвестиционная деятельность — это специфическое явление и не может охватывать все разнообразие правоотношений в отрасли строительства жилой недвижимости.

Фонды финансирования строительства (ФФС)
Схема с использованием ФФС наряду с не получившим на данный момент широкого распространения механизмом фондов операций с недвижимостью (далее — ФОН) единственные, отношения в рамках которых строятся на отдельном нормативном документе — Законе № 978.

Механизм ФФС базируется на основании понятия управления имуществом, особенности осуществления которого определены главой 70 ГКУ Согласно ст. 1029 ГКУ: "По договору управления имуществом одна сторона (установитель управления) передает другой стороне (управителю) на определенный срок имущество в управление, а другая сторона обязуется за плату осуществлять от своего имени управление этим имуществом в интересах установителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя)".

Учитывая печальный опыт трастовых (доверительных) обществ 90-х, предусмотрено, что предметом договора управления имуществом не могут быть денежные средства, кроме случаев, когда право управлять денежными средствами установил закон (ст. 1030 ГКУ).

Одним из таких считанных исключений из общего правила будет как раз использование механизмов ФФС и ФОН в строительстве и операциях с недвижимостью. Из этого можно предположить, что законодатель позаботился о эффективной системе предупреждения возможных злоупотреблений и проявлений мошенничества при использовании данных инструментов. По большому счету ФФС представляет собой не более чем отдельный счет в банке. Его же суть — установить систему правил и ограничений функционирования, направленного на достижение определенной цели. Эта цель — употребить полученные в управление средства на сооружение объектов строительства по условиям договора (ст. 2 Закона № 978).

Субъектами системы взаимоотношений при механизме ФФС выстутают доверители, управители, застройщики, страховые компании.

Доверитель в контексте функционирования ФФС — это установитель управления имуществом, проще говоря, — лицо, передающее средства в фонд с целью получить в дальнейшем в собственность определенный объект недвижимости.

ФФС — не юрлицо, его создают по инициативе компании-управителя ФФС Управитель — это исключительно финорганизация, которая действует от своего имени в интересах установителей управления имуществом, осуществляет управление привлеченными средствами согласно законодательству, Правилам фонда и получила в установленном порядке разрешение/лицензию (ст. 2 Закона № 978).

Это может быть как банк, так и небанковская организация. Говоря о преимуществах и недостатках выбора застройщиком управителя-банка либо небанковской финорганизации, следует уточнить, что преимущество банка — возможность кредитовать участников. Зато небанковская организация, как правило, более гибкая в вопросах сотрудничества, большая специализация позволяет ей быть ближе к застройщику, его запросам и потребностям. В любом случае счета управителя, застройщика, его подрядчиков, субподрядчиков и других СПД, принимающих участие в сооружении объекта строительства, нужно открыть в одном банке, выбранном управителем (ст. 9 Закона № 978). Такое условие позволяет управителю контролировать целевое использование полученных средств.

Виды ФФС
ФФС бывают двух видов — А и Б. Основные отличия между ними заключаются в распределении полномочий и ответственности (рисков) между компанией-управителем и застройщиком.


Для получения возможности начать работать с доверителями нужно выполнить следующие условия:
— застройщик или его подрядчик должны по каждому объекту строительства заключить со страховщиком, определенным управителем, договор обязательного страхования строительно-монтажных работ на весь период сооружения объекта строительства и на гарантийный срок от рисков его повреждения или уничтожения вследствие техногенных аварий и природных явлений — в пользу управителя как доверительного собственника (ст. 9 Закона № 978);
— установить ипотеку, чтобы исполнить обязательства застройщика по договору. Предметом ипотеки по ипотечному договору бывают имущественные права на недвижимость — объект строительства, или, по согласию управителя, объект незавершенного строительства, или недвижимое имущество. В договоре предусматривают обязательство застройщика уступить управителю имущественные права на недвижимость — объект строительства, когда возникает обусловленный этим договором риск невыполнения застройщиком своих обязательств перед управителем.

Стоимость единицы площади объекта не будет для инвестора фиксированной. Ее можно менять. Причем только в сторону увеличения (ст. 15 Закона № 978). Это несет определенные риски для инвестора.

Как видим, для доверителя механизм ФФС довольно гибкий (что привлекает, в том числе и спекулянтов). В конце концов, он может в определенный момент просто выйти из фонда, причем по текущей цене на момент подачи соответствующего заявления. Однако следует учитывать, что управитель, как правило, предусматривает за действия, связанные с досрочным прекращением договора управления, изменение объекта инвестирования, уступку права требования третьим лицам, дополнительные комиссии и штрафные санкции.

В целях обеспечения данных возможностей доверителей, закрепленных законом, управитель обязан за счет полученных средств формировать оперативный резерв. Размер оперативного резерва определяет управитель самостоятельно. Для небанковских финорганизаций он не может составлять менее 10% привлеченных средств.

Закон предусматривает жесткие ограничения использования полученных средств компанией-управителем фонда, систему контроля их использования и гарантии для инвесторов. Нужно напомнить, что на украинском рынке для инвестора нет ни одного нормативно урегулированного и безопасного механизма продажи объектов недвижимости. Основной же недостаток модели в том, что в чистом виде ФФС не дает возможности осуществлять налоговую оптимизацию.

Фонды операций с недвижимостью (ФОН)
Механизм ФОН на данный момент, как уже говорили, не нашел распространения. По состоянию на 08.05.08 г. (данные Госфинуслуг) разрешение на право осуществлять эмиссии сертификатов ФОН получили всего 12 компаний, тогда как только небанковских компаний-управителей зарегистрировано 110, в управлении которых находится более 300 ФФС. Эксперты считают, что возможности, предоставляемые этим инструментом, довольно заманчивы и сам он очень перспективен.

Во-первых, цель создания ФОН — получить доход собственникам сертификатов этого ФОН. Во-вторых, ФОН — эмитент ценных бумаг и, таким образом, его деятельность, связанную с регистрацией и выпуском сертификатов, регулирует законодательство о ценных бумагах и входит в сферу компетенции не только Госфинуслуг (НБУ для банков-управителей), но и Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку (ГКЦБФР).

ФОН направляет средства, полученные от покупателей сертификатов на строительство и другие операции с недвижимостью, и распределяет полученную в результате прибыль согласно Правилам ФОН. Его создают на определенный срок, по истечении которого и распределяют прибыль. Кроме того, Правила ФОН могут предусматривать выплату доходов по сертификатам ФОН. Вообще по своей сущности и принципам функционирования ФОН похож на ИСИ в виде закрытого паевого инвестиционного фонда (ПИФ), который мы рассмотрим далее. Принципиальная особенность
ФОН при этом — его специализация на операциях с недвижимостью.
 

harp

Эксперт недвижимости
#2
Как тут его финансировать, когда цены на ряд стройматериалов вырос почти на 300%??????
 

harp

Эксперт недвижимости
#3
Цены на строительно-монтажные работы (СМР) в Украине в январе-апреле 2015 года по сравнению с аналогичным периодом 2014 года выросли на 31,7%, сообщает Государственная служба статистики Украины.

Согласно сообщению, повышение цен на СМР наблюдалось во всех сферах строительства.

По данным Госстата, больше всего выросли цены на строительно-монтажные работы в сфере строительства транспортных сооружений – на 38,7%. Меньше всего увеличилась стоимость строительно-монтажных работ в сфере возведения жилых домов – на 26,3%.

При этом стоимость СМР в апреле 2015 года по сравнению с мартом выросла на 1,8% (в марте рост по отношению к февралю составил 7,8%).

В Госстате отметили, что наибольший рост цен на СМР в апреле зафиксирован в сфере строительства трубопроводов, коммуникаций и линий передач – на 2,4%, а наименьший – в сфере транспортных сооружений (на 0,4%).
 

gorelly

Эксперт недвижимости
#4
До чего дошли, почти готовые стройплощадки хотят заморозить, страна и так на коленях, строительство в ........(((И тут такое!Нашел комментарий по этому поводу Президента корпорации “Укрбуд”, члена комиссии Киеврады по градостроительству, архитектуре и землепользованию Максима Микитася.
 

gorelly

Эксперт недвижимости
#5
Он считает, что принятие закона “О моратории на строительство объектов на отдельных земельных участках города Киева” ухудшит инвестиционную привлекательность украинской столицы для иностранных инвесторов.

“Вместо системных изменений в законодательство, которые действительно давно назрели, нам предлагают сырой документ с красивым названием, но неконституционным содержанием. Ведь проект предлагает остановить строительство тех объектов, которые уже возводятся на законных основаниях! Кто-то подумал, чем это обернется? Потянет ли государство сотни новых “Элита-Центров” и расходы по искам, которые посыплются от обманутых киевлян? Обманутых не застройщиком, а депутатами, которые решили поменять правила во время уже начавшегося строительства и заморозить почти готовые дома”, – говорит Микитась.

В качестве же альтернативы глава “Укрбуда” предлагает на законодательном уровне закрепить механизм выдачи разрешений на строительство и ужесточить контроль за соответствием таких документов градостроительным нормам.

Кроме того, уменьшить число недобросовестных застройщиков можно, увеличив арендную ставку тем компаниям, которые не сдают свои объекты в срок.

“Увеличение арендной ставки будет стимулировать застройщиков, и количество долгостроев уменьшится. Те, кто не в состоянии начать строительство самостоятельно, отдадут участки тем, у кого есть такая возможность”, – уверен Микитась.
 

gorelly

Эксперт недвижимости
#6
Нормально.....????Вот так, кому-то просто захотелось, "поменять правила игры"
 

harp

Эксперт недвижимости
#8
Минрегион работает над модернизацией жилищных программ для развития строительного рынка.

Об этом в эфире одного из украинских телеканалов сообщил заместитель Министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины Роман Абрамовский, передает пресс-служба ведомства.

«Сегодня в государстве есть программы обеспечение граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, жильем. В частности, это известная программа льготного молодежного кредитования и программа «Доступное жилье». Но эти программы сейчас не наполнены деньгами и финансируются за счет возврата кредитов, выданных ранее. Безусловно, если эти инструменты наполнить деньгами, действуя программы дадут новый толчок для развития строительного рынка и обеспечения жильем граждан. Сейчас этот вопрос прорабатывается, мы модернизируем сами программы. Я считаю, что уже летом Минрегион выйдет с предложениями в Кабинет Министров и будет просить их одобрить», – сообщил Роман Абрамовский.
 

harp

Эксперт недвижимости
#9
Особое внимание заместитель Министра обратил на процесс «легализации самостроев», который сейчас начался в государстве.

«В стране большое количество домов, которые строились без каких-либо разрешений. Конечно, люди не имели возможности зарегистрировать за собой соответствующее право собственности. Но сейчас заработал действенный механизм по решению этого вопроса», – отметил Роман Абрамовский.

Отметим, в Минсоцполитики планируют откорректировать определенные «узкие места» в механизме предоставления жилищных субсидий. Изменения уже разрабатываются в ведомстве и будут направлены на рассмотрение правительства.
 

Fazan

Новенький
#12
Это точно. Тут у нас не ОАЭ, где строительные проекты все в книгу рекордов попадают. У нас уже квартиры по 9 м2 начали строить. Что дальше будет?
 
Сверху